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按揭证券化法律思考

作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士


房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
　　构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
　　完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
　　住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。


①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪　




2009年以来，肃北县人民检察院根据高检院和酒泉市院的文件精神，积极推行量刑建议规范化工作，为做好量刑建议工作，院党组提出了相应的要求：公诉部门要规范开展量刑建议工作，保证量刑建议的质量和效果；在开展量刑建议工作中，要加强与公安机关、人民法院协调配合，确保量刑规范化改革和量刑建议工作健康顺利推进。2010年至2011年，该院公诉部门经过积极探索在量刑建议工作中取得了较好的效果。
一、当前开展量刑建议工作的具体做法
自2009年10月开展量刑建议试点工作以来，该院注重在实践中总结经验，努力在提高量刑建议的准确性、针对性、有效性和采纳率上下功夫，取得初步成效。二年来，共向肃北县人民法院提出量刑建议32件（次）34人，以量刑建议书的方式书面提出量刑建议22件（次）23人，法院采纳20件21人，采纳率为90%，量刑建议工作取得了一定的成绩。该院量刑建议的具体做法是：
一是思想重视，认识到位。院领导高度重视量刑建议试点工作，组织公诉干警学习、传达有关精神，使干警们充分认识到量刑建议权是检察公诉权的一部分，推行量刑建议制度，不仅有利于促使检察机关切实履行法定职责，保证公诉权的充分行使，同时也有利于推动审判程序结构的进一步科学、合理，实现司法公正。　　 二是完善制度，熟悉规程。院里制订了《量刑建议操作规程》，对量刑建议工作予以规范，力求形成科学合理的量刑建议管理体系；在制订、完善制度、规程的基础上，认真组织公诉干警进行学习、讨论，使全体干警对量刑建议的适用范围和量刑辩论的庭审程序等熟记于心。　　三是积极探索，稳步推进。首先，选择简单案件先行尝试，然后扩大到复杂案件。试点前期，多选择交通肇事、盗窃、故意伤害（轻伤）等常见罪种，且法定最高刑为三年以下的案件进行量刑建议尝试。因这类案件刑期跨度小，量刑建议准确度比较容易把握。在此基础上，边实践边总结，然后逐渐扩大到其他复杂、法定刑期跨度大的案件。其次，采用相对性量刑建议为主，绝对性量刑建议为辅的方式。一般案件提出相对具体的量刑幅度，提出判处有期徒刑的量刑幅度一般不超出两年，对法定刑幅度较大的案件，可以分别采用提出量刑最低限、最高限的方法。对犯罪情节轻微，同时得到刑事和解的轻伤害案件，我们都提出具体的轻刑建议，再次，适时将量刑辩论纳入庭审程序，拉开“量刑公开化”的序幕。在法庭辩论阶段，由审判长主持，控辩双方在对事实、证据和定性辩论后，转入量刑辩论阶段，先由公诉人发表量刑建议，然后控辩双方就量刑进行辩论，最后，法院在充分听取控辩双方意见的基础上作出判决。　 四是强化措施，确保成效。第一，明确范围，提高量刑建议的可操作性。根据实施办法，检察机关公诉的案件（除被告人不认罪或辩护人作无罪辩护的外），一般都可以提出量刑建议和适用量刑辩论。在实践中，我们的一般做法是对法定刑幅度较大案件、具有法定量刑情节和重要酌定情节的案件一般提出量刑建议，对法律适用有分歧的案件、对事实与证据存较大争议的案件、可能造成对工作被动的案件一般不提出量刑建议。第二，细化量刑建议，严格办案程序，提高量刑建议准确性。在案件承办人提出量刑建议后，对一般案件，由公诉部门负责人审核决定；对案情复杂、社会影响较大的案件，经主管检察长审查后，提交检委会讨论决定。所有建议均以书面发出，统一规范格式，一式多份，与起诉书一并送法院，一份附卷，一份存档；对结果实行跟踪监督，公诉人在收到判决书时必须进行全面审查，发现量刑建议与判决不符时，必须认真分析，查找原因，如果是量刑不当的，及时提出是否抗诉、发检察建议等审查和处理意见。第三，充分听取各方意见建议，提高量刑建议有效性。在审查起诉时，要求案件承办人要熟悉案情，在全面了解掌握犯罪嫌疑人表现的基础上，充分听取犯罪嫌疑人及其辩护人意见，征询被害人及其诉讼代理人意见。同时，要贯彻落实宽严相济刑事政策，使提出的量刑建议符合法律规定和刑事政策，切实做到当宽则宽，该严则严。第四，加强沟通，提高量刑建议的采纳率。通过召开联席会、座谈会等形式，进一步加强与法院的沟通联系，共同研讨有关法律法规问题，统一思想，增进共识，排除干扰，有效提高量刑建议采纳率。在庭审中引入了量刑建议答辩说理程序，将法庭辩论分为定罪和量刑两个阶段进行，控辩双方对被告人应适用的量刑幅度、量刑情节进行充分答辩，以确定合理的量刑界限。当法院对案件认定与检察机关指控不一致或拟作出的判决与检察机关的建议幅度差别较大时，及时与法院交换意见，使法院能重新审视案件，进一步全面综合各方意见，作出公正的判决。
二、开展量刑建议工作所取得的成效　　实行量刑建议，进一步强化了检察机关的刑事审判监督职能，规范了法官自由裁量权，促进了量刑程序公正公开。　　一是促进了刑事审判的公开透明，强化了量刑程序的公平公正。以往公诉案件，对被告人判处何种刑罚、多长刑期由法官自由裁量，极容易导致“同案不同判”的情况发生。推行量刑建议制度，实现了检察机关对法院量刑自由裁量权的监督，对法官的量刑自由裁量权起到事前监督和预防作用。量刑建议将量刑辩论纳入刑事审判程序，使量刑程序转变为控辩审三方的公开抗辩和裁量，法官在充分听取控辩双方意见后作出裁判，从而确保实现量刑的公开、公平、公正，增强司法裁判的公信力。　　二是增强了案件承办人责任感，促进了办案水平和能力的提高。量刑建议作为探索中的一种法律监督方式，量刑建议的准确率也是对公诉人的另一种业务考核，这就对公诉人的业务水平和办案能力提出了更高层次的要求。案件承办人提出具体的量刑建议和理由，被告人及辩护人必然要进行答辩和反驳，纠正公诉方量刑建议的不合理之处，量刑建议能否被法院采纳的风险增加。量刑建议以“准”为标尺，这种责任感也必然会激发案件承办人的庭审应对意识，而这种意识会促使案件承办人不仅要考虑对案件的定罪和定性，而且要全面搜集关于被告人罪轻、罪重的相关证据，要更全面地熟悉法律条文、相关司法解释，深刻把握案件的具体的量刑情节，较准确地提出量刑建议。　　三是节约了司法资源，有效地促使了被告人认罪服判。量刑建议制度实施后，进一步强化了检察机关对被告人量刑上的监督作用，也进一步增强法院依法接受监督的意识。同时，量刑程序公开化、透明化，使被告人了解量刑裁判形成的前因后果，增加被告人对量刑裁判的信任度，减少上诉情况的发生，既节约了司法资源，又维护了法律的公平正义，促进了司法和谐。自开展量刑建议试点工作以来，法院采纳量刑建议作出判决的只有1件1人提出上诉，但经上级法院审理后裁定维持原判。 三、当前开展量刑建议工作遇到的困难及存在的问题　　由于推行量刑建议制度的时间不长，虽然取得了一定的法律效果和社会效果，但在实践中也遇到一些困难和存在一些问题：　 一是裁判文书未按规定阐明对量刑建议的采纳情况。《实施办法》规定，独任审判员和合议庭对简易程序和普通程序审理的案件，均应当充分听取控辩双方和被告人提出的量刑建议或者辩护意见，并在裁判文书中阐述采纳与否的理由及依据。但在试行中，法院出于自身的考虑或一些主客观因素的影响，在裁判文书中未阐述对量刑建议的采纳与否的理由和依据，以致检察机关无法掌握量刑建议采纳的有关情况，不能有效实施监督，不利于量刑建议工作的继续开展。　　二是变更量刑建议实际操作起来比较困难。在庭审中，出现影响原量刑建议的情节，《操作规程》中规定：发现案件事实与审查起诉时不一致而影响到具体的量刑幅度，导致与量刑建议书中的量刑建议不一致的，承办人可以在发表量刑建议时根据庭审情况做相应修改，庭审结束后将修改情况录入《对法院刑事判决、裁定审查表》。发现新情况，可能对被告人的量刑有重大影响的，可以建议法庭延期审理。但在实践中，由于受公诉人个人因素的影响较大，出现上述情况后，要全凭公诉人的个人能力、水平和经验作出判断，现阶段公诉人的水平、能力参差不齐，容易导致建议不当的现象发生。　　三是量刑建议质量不够高，采纳率有待进一步提高。由于量刑建议权的实施者是公诉人，这就要求公诉人不仅要准确认定被告人犯何罪，而且必须对被告人可能被判处的刑罚作出合理、准确的推算，就是说公诉人不仅要具有胜任主控官的能力，还要具备胜任主审法官的能力，而现阶段的情况，公诉人的整体素质还达不到这个要求，加之当前缺乏指导科学量刑的文件，仅凭公诉人的办案实践经验，量刑建议经验缺乏，量刑建议质量不高也就不可避免。另外，对法院不采纳量刑建议的情形缺乏有力制约。实践中有一部分案件法院并未采纳量刑建议，但又不符合抗诉条件。因法律未赋予检察机关对这一方面的制约权，因此会出现量刑建议的盲点。存在的问题
四、完善量刑建议制度的意见和建议
为了进一步开展好量刑建议工作，增强量刑建议的科学性和准确性，我们认为应从以下几方面加强努力：　　一是加强对量刑建议的培训力度。建议省院和酒泉市院对基层院公诉干警进行一次系统、全面的量刑建议培训，让基层院公诉干警进一步熟悉量刑建议操作规程，更好地开展量刑建议工作。
二是积极推进庭前证据展示制度，保障被告人的知悉权和辩护权，强化庭审功能。证据展示制度可以让诉讼各方都能在审判前对证据作仔细的调查和认真的审查思考，作充分的诉讼准备，在庭审中有针对性地对证据进行集中质询和检验，从而有利于获得案件的真实，特别是有关量刑情节的事实，以加强审判的客观性。　　三是量刑建议应当写入判决书。量刑建议是检察机关用以审核判决是否公正的尺度，判决书是具有法律效力的对外文书，判决书一经发出就须接受监督，法院应将采纳量刑建议的情况写入判决书。　　四是衔接好量刑建议与抗诉工作。量刑建议在遭到否定时如何救济，是量刑建议制度的重要组成部分。检察机关对法院不采纳量刑建议说明进行分析后，不采纳理由不成立、符合抗诉条件的依法进行抗诉，只有这样才能有效防止法官自由裁量权的任意滥用，真正发挥检察机关的审判监督职能，树立检察权威。