最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释〔2009〕8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人
民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
江门市海域使用管理办法（试行)
广东省江门市人民政府
江门市海域使用管理办法（试行)
2002.09.16
关于印发《江门市海域使用管理办法（试行)》的通知
各市、区人民政府，市府直属各单位：
《江门市海域使用管理办法（试行)》业经市政府十一届二十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
江门市人民政府
二○○○年五月十九日
江门市海域使用管理办法（试行)
第一条 为加强我市所辖海域的综合管理，保护海域生态环境，合理利用海域资源，促进海洋经济发展，根据《广东省海域使用管理规定》、《广东省浅海滩涂水产增养殖保护管理规定》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称海域是指毗邻本市陆地的潮间带（包括潮间带和潮间带相连的海水养殖区、荒滩以及围垦区内的海水养殖区）、内海和领海。
江河出海口与海域分界线待省人民政府确定后划定。
本办法所称海域使用，是指对海域的水面、水体、海床和底土进行开发利用的活动。
第三条 海域及其资源属国家所有，法律、法规另有规定的从其规定，任何单位和个人不得随意侵占、破坏、买卖或者以其它形式非法转让。
海域可以依法确定或者出让给单位或个人使用。使用权可以依法出租、转让、抵押。
海域使用权人的合法权益受国家法律保护。
第四条 凡在我市所辖范围内，使用某一固定海域从事排他性开发利用活动3个月以上的单位和个人必须遵守本办法。
第五条 海域使用实行许可证制度和有偿使用制度。
海域使用除公益事业、科研教育和国家另有规定外，使用者必须按规定缴纳海域使用费。
第六条 各级海洋与渔业行政主管部门，负责执行国家和省有关海域使用管理的法律、法规。根据国民经济的发展编制海域开发利用总体规划，并与土地利用总体规划相衔接，协调各涉海部门的海域开发活动，组织实施本办法，行使海域使用的管理权和监督权。
各级有关部门应依照有关法律、法规履行各自职责，协同海洋行政主管部门加强海域使用的管理工作。
第七条 严格控制改变海域属性或影响生态环境的工程建设项目。对海域使用实行统一规划，综合利用，坚持“谁开发、谁使用、谁受益”的原则。鼓励和支持有利于海域资源增养殖和生态环境保护的开发活动。
对在海域的合理开发利用、保护生态环境以及科学研究等方面有显著成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。
第八条 本办法所规定的海域使用，包括如下内容：
（一）利用海域进行的工程建设项目（包括与海洋相连的海岸工程建设项目）；
（二）利用海域开发的旅游项目；
（三）利用海域的种、养殖项目；
（四）围海、填海（含围垦）项目；
（五）铺设海底电缆、管道；
（六）向海域倾倒废弃物（疏浚物）和划选海洋倾废区以及设置陆源入海排污口；
（七）在海域抽取沙土；
（八）建设海上人工构造物；
（九）选划海洋自然保护区和特别保护区；
（十）商港、渔港及其他专业港口和综合港所使用的海域(包括码头、港池、锚地等)。
第九条 国土、水利、环境保护、交通、旅游及其它有关部门，在制定与海域使用有关的开发规划时，应与海洋与渔业行政主管部门协调，按海域使用总体规划综合安排。
第十条 任何单位和个人从事本办法第八条中列举的海域使用活动，必须向项目所在地的县级海洋与渔业行政主管部门提出用海申请，按《广东省海域使用管理规定》逐级上报审批，经批准后由同级海洋与渔业行政主管部门发给海域使用证或养殖使用证。
未经省人民政府批准一律不准围海、填海。确需围海、填（含围垦）海的，必须按《广东省海域使用管理规定》第八条第二款规定，由省土地行政管理部门会同海洋与渔业、水利等部门组织专家论证。论证意见连同海域使用权审批表及其他申请材料，由省土地行政主管部门和海洋与渔业行政主管部门共同报省人民政府审批。
第十一条 申请使用海域的单位和个人应按《广东省海域使用管理规定》第十条和《广东省海域使用管理规定实施意见》第七条的规定提交附件。
第十二条 海洋与渔业行政主管部门在接到海域使用申请后，应按审批权限及有关法规和用海性质进行审核，在1个月内做出审核意见。对因不符合有关规定不同意使用海域的，应向申请人书面说明理由。
第十三条 海域使用权人，必须严格按照签发的海域使用证、养殖使用证中规定的项目内容、性质、范围、使用年限、限制条件等进行开发利用活动，承担保护海域资源和生态环境的义务，接受海洋行政主管部门的监督和管理。
未获得海域使用证或养殖使用证的用海项目，国土、计划、工商、银信等部门不予办理有关手续。
第十四条 凡在本办法施行前已使用海域从事非种养殖项目而没有领取海域使用证的单位和个人，须在本办法施行之日起6个月内到项目所在地的县级海洋与渔业行政主管部门进行登记，领取海域使用证，并缴纳海域使用费（免征项目除外）。
凡在本办法施行前已经使用浅海滩涂进行水产增养殖的单位和个人，须在本办法施行之日起6个月内到项目所在地的县级海洋与渔业行政主管部门进行登记，领取养殖使用证，并缴交水产增养殖使用费。
第十五条 合法使用海域者在1993年5月31日《国家海域使用管理暂行规定》颁布前已填海成陆的，无论有无领取土地使用证，一律由土地行政部门管理。1993年5月31日至1996年5月1日期间填海成陆，至今未领取土地使用证的，可申领海域使用证，也可向土地行政管理部门直接申领土地使用证。1996年5月1日尚未成陆域的围海、填海工程以及1996年5月1日以后新开工的用海项目，一律按《广东省海域使用管理规定》办理海域使用手续。
海洋与渔业、国土行政主管部门应按职能分工负责，协调配合，共同做好使用权管理工作。
第十六条 国家建设需要征用已经出让海域使用权的海域时，海域使用权人要服从国家需要，建设单位应给原海域使用权人合理的补偿。
第十七条 根据本市的经济发展要求，以下申请项目给予优先考虑海域使用安排：
（一）国家和省、市、各沿海县级市人民政府确定的重点建设项目；
（二）国际上有实力的跨国旅游公司、企业集团等经济组织在国家批准的经营范围内的投
资项目；
（三）国内和港、澳、台有实力的企业集团进行的符合我市经济发展和海域使用总体规划要
求的重大投资项目；
（四）高科技、高效益、无污染的海域综合利用开发项目；
（五）为发展海洋经济服务的渔港、避风塘、锚地建设项目；
（六）军事用海项目。
第十八条 有下列情况之一者，禁止使用海域：
（一）不符合市海域使用总体规划的；
（二）严重破坏海洋资源、环境、景观和生态平衡的；
（三）严重影响海域内相关产业发展的；
（四）造成航道及港区淤积、堵塞及其它有碍港口生产建设发展的；
（五）导致岸滩侵蚀的；
（六）妨碍航行、消防、救护、汛期行洪的；
（七）对军事管理区有不利影响的；
（八）法律法规和规章禁止的其它事项。
第十九条 海域使用权有效期满后不再使用海域的，海域使用权人应提前30天到原发证机关的海洋与渔业行政主管部门办理注销登记手续，并清除其使用海域内的设施；需继续使用的，应提前60天向原发证机关重新申办海域使用证，办证机关在接办30天内给予答复。
第二十条 海域使用权的转让、抵押、出租或改变海域使用证规定用途的，应提前30天向原发证机关申报、办理有关手续。
免缴海域使用费的海域使用权，不得出租、转让和抵押。
第二十一条 综合港港区、码头、公路、桥梁、隧道工程和航道等交通基础设施，军事、科研教育、海上安全导航设施，非经营性海滨浴场和国家不收费的项目，免征海域使用费。
第二十二条 海域使用费由发证机关的海洋与渔业行政主管部门在发放海域使用证或办理使用证延期手续时征收。
逾期未缴纳海域使用费的，按有关规定每日加征5‰ 的滞纳金。
第二十三条 海域使用权属发生纠纷，按《广东省海域使用管理规定》调处。在海域使用权纠纷解决之前，任何一方不得改变争议范围的海域现状和破坏已有的设施。
第二十四条 违反本办法，无海域使用证擅自使用海域，不按海域使用证要求使用海域或非法出租、转让海域使用权的，由县级以上海洋与渔业行政主管部门依照《广东省海域使用管理规定》给予下列处罚：
（一）警告；
（二）责令其退出非法使用的海域或者拆除其设施；
（三）处以3万元以下罚款。
上述处罚，可以单处或并处。
第二十五条 违反本办法第十四条第一款规定，逾期不办理登记手续，领取海域使用证的，由县级以上海洋行政主管部门限期办理登记，并可处以1万元以下罚款。
第二十六条 违反本办法第十四条第二款规定，无养殖使用证擅自进行浅海、滩涂养殖的，由县级以上渔业管理部门依照《广东省浅海滩涂水产增养殖保护管理规定》进行处罚。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起60日内依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的部门申请人民法院依法强制执行。
第二十八条 违反本规定，超越批准权限批准使用海域的，其批准文件无效，由县级以上海洋行政主管部门收回越权批准使用的海域，造成海域使用权人经济损失的，由越权批准部门负责赔偿，并追究有关责任人的行政责任。
第二十九条 海洋行政主管部门的管理人员有玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊行为的，由主管部门追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 本办法自颁布之日起施行。
