售楼广告的效力
作者：梁桦水（梁鹏）
案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。
国务院办公厅转发国家计委关于当前物价形势和下半年控制物价上涨应采取措施报告的通知
国务院办公厅
国务院办公厅转发国家计委关于当前物价形势和下半年控制物价上涨应采取措施报告的通知
国务院办公厅
国务院同意国家计委《关于当前物价形势和下半年控制物价上涨应采取措施的报告》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
今年以来，各地区、各部门认真贯彻中央经济工作会议和全国人大八届三次会议精神，坚决落实党中央、国务院关于抑制通货膨胀、控制物价上涨的各项调控措施，做了大量工作，宏观经济形势继续朝着好的方向发展，市场物价上涨的趋势得到遏制，零售价格上涨幅度逐月回落。但是
，当前物价形势仍相当严峻，实现全年物价调控目标的任务相当艰巨。各地区、各部门必须保持清醒的头脑，切不可掉以轻心，放松要求。要继续把抑制通货膨胀、控制物价上涨作为今年宏观经济调控的首要任务，切实落实党中央、国务院确定的一系列抑制通货膨胀、控制物价上涨的调控
措施，坚持适度从紧的财政、货币政策，严格控制固定资产投资和消费基金的过快增长，大力加强农业，从严控制出台新的涨价项目，进一步落实和完善控制物价目标责任制。各地区、各部门都要从全局出发，为实现全国物价调控目标多做贡献，为保持国民经济发展的好势头和使“九五”
计划有一个良好的宏观环境创造条件。
附：关于当前物价形势和下半年控制物价上涨应采取措施的报告
国务院：
根据党中央、国务院关于继续做好控制物价上涨工作的指示精神，5月30日至6月1日，国家计委在北京召开了全国物价局长座谈会，分析了今年以来的物价形势和今后走势，总结交流了各地抑制通货膨胀、控制物价上涨的经验，研究提出了确保实现今年物价调控目标需要进一步采
取的措施和政策建议。现将有关情况报告如下：
一、对今年以来物价形势的基本估计
今年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央经济工作会议精神，加强对物价工作的领导，市场物价涨幅逐月回落。与上年同期相比，5月份，全国商品零售价格指数为17．6％，比上年12月份的涨幅回落5．6个百分点。各地物价涨幅都有不同程度回落，其中北京、天津、广东
、海南、上海、安徽等6个省、市5月份零售物价涨幅已回落到15％以下；35个大中城市平均零售物价涨幅已回落到15．1％。
但是，对今年以来物价形势好转的程度不能估计过高。一是物价涨幅虽然回落，但涨幅仍然很高。与上年同期相比，今年1～5月全国零售物价总指数仍高达19％，全国居民消费物价涨幅仍高达21．7％，且物价涨幅的回落速度逐月减缓。与此同时，环比计算的物价指数也出现反
弹，今年1～5月，全国商品零售价格指数分别比上月上涨3．0％、1．8％、0．0％、0．7％和0．2％，由此计算已构成今年新涨价5个多百分点。二是各地区物价涨幅回落情况很不平衡，多数地区回落不够明显。5月份仍有5个省、自治区零售物价涨幅在20％以上，涨幅最
高的（宁夏为21．4％）比最低的（天津为11．4％）高出10个百分点。这些地区涨幅回落不快，有原来物价基数较低，涨价时间滞后的因素，也有管理上的原因。有的地方一方面物价指数很高，一方面又在继续擅自出台新的提价项目。三是农村物价上涨仍然较多。从去年4月至今
，农村物价涨幅已连续14个月高于城市。今年1～5月，农村商品零售价格指数比去年同期上涨21．6％，高于城市4．5个百分点，影响全国零售物价涨幅多上升1．9个百分点。
二、下半年控制物价上涨的有利条件和困难
今年下半年，物价涨幅总的趋势将进一步回落。一是上年涨价翘尾影响将明显减弱。据国家统计局估计，去年涨价对今年的翘尾影响，上半年平均约为14．5个百分点，下半年将减弱为平均5个百分点左右。二是国家坚持适度从紧的货币和财政政策，将进一步采取措施严格控制固定
资产投资规模，特别是严格控制新开工项目，并加强对消费基金的宏观调控和监督管理。三是中央已决定今年下半年原则上不出台新的调价措施。四是各级政府进一步增加对农业的投入，粮食播种面积增加，城市郊区菜田面积扩大，加上国家已经采取暂停粮食出口，增加粮食进口，抛售玉
米平抑饲料价格等调控措施，一些主要农产品供应偏紧的状况将有所缓解。五是国内大多数日用工业品货源充足，销售正常，居民消费行为趋向合理。六是各地普遍建立了物价控制目标责任制，各各项加强物价监管的措施逐步落实。因此，今年下半年如果不发生大的自然灾害，宏观调控的
各项措施又能落到实处，实现全年物价控制目标是可能的。
同时应当看到，要实现全年物价涨幅控制在15％左右的目标，难度仍然不小。主要表现在：
一是社会需求增长仍然过快，通货膨胀的主要因素并未消除。今年以来，国务院没有批准新开工大中型基建项目，但是，地方批准新开工的基建项目仍然很多。1～5月全国国有单位新开工固定资产投资项目13713个，比去年同期增加2829个，投资规模增长57．2％。1～
5月国家银行工资性支出比上年同期增长25．77％，涨幅虽有所回落，但考虑到在社会消费品零售总额增长31．4％和居民购买了1100多亿元国库券的同时，储蓄存款还增加了3055亿元，说明违反规定的消费基金支出仍然较多。
二是农业基础薄弱，粮价至今涨势不止，副仪器价格潜伏着波动的危险。从“米袋子”看，5月份粮食收购价格继续上扬，小麦、稻谷、玉米、大豆等四种主要农产品的市场平均价为每50公斤100．53元，比上月上涨2．9％。从“菜篮子”看，目前多数地区蔬菜充足，菜价下
降，猪价、蛋价下跌，但由于玉米价格上涨过猛，一部分地区养猪养鸡发生亏损，补栏不积极，如果有关调控措施到位不及时，进入三季度后，副食品供应可能偏紧，“菜篮子”价格可能反弹。从农业生产资料价格看，1～5月比上年同期上涨了30．2％，也有可能进一步推动农产品价
格上涨。
三是各方面要求调价的压力很大。自去年8月以来，国家基本未出台新的调价措施，但今年随着物价涨幅逐月回落，一些地区和部门要求出台调价措施的呼声又高起来，特别是价格涨幅回落较为明显的沿海地区和大城市，调价的要求更为强烈。
四是市场流通秩序混乱状况尚未根本扭转，乱收费、乱涨价仍会对物价上涨起推波助澜作用。市场流通秩序混乱，是近几年物价上涨过多的重要原因之一。粮食、棉花、化肥在市场流通中，非法经营、转手倒卖、层层加价等问题，在一些地方仍较严重。
综合分析当前经济生活中的各种因素，必须以更大的决心，把工作做得更扎实，以确保今年物价调控目标的实现。
三、千方百计确保实现今年的物价调控目标
确保今年全国零售物价上涨幅度比去年有明显回落，力争控制在15％左右，这是关系到经济发展和社会稳定全局的大事。今年下半年要继续把抑制通货膨胀、控制物价上涨作为宏观调控的首要任务和正确处理改革、发展、稳定三者关系的关键环节来抓。要继续严格控制新出台提价项
目，进一步加强物价监管。具体提出如下措施：
（一）进一步落实物价控制目标责任制。各级政府都要建立物价控制的目标责任制，主要领导同志要亲自抓物价工作。要组织各部门协同作战，齐抓共管，把控制物价的责任落到实处。首先要采取切实措施，严格控制固定资产投资规模，切实提高投资效益。其次要继续加强消费基金的
监督和管理，严格控制消费基金的过快增长。国家计委和国家统计局要继续做好逐月公布各省、自治区、直辖市及35个大中城市零售物价指数的工作，督促地方政府控制好物价。同时，按照国务院要求，近期要搞好全国物价控制措施落实情况的专项检查，总结经验，找出差距，真正把党
中央、国务院关于抑制通货膨胀、控制物价上涨的各项调控措施进一步落实到位。
（二）严肃纪律，严格控制出台新的调价项目。必须从严控制出台提价项目，把价格改革的重点放在建立和健全价格宏观调控体系上。根据党中央和国务院的决定，今年下半年原则上不出台新的调价措施。各地区、各部门擅自出台涨价项目的，要追究有关领导人的责任。
（三）稳定粮食购销价格。稳定粮价是稳定整个物价的重中之重，下半年要继续贯彻《国务院关于继续做好稳定粮油价格工作的通知》精神。国家定购粮的收购价格今年不作调整，一些地方采取的价外补贴，要严格按国家规定由地方财政拨补或从粮食风险基金中拨付，不得挤占银行贷
款或挂帐，也不得转嫁给粮食企业。国有粮食企业要严格执行政策，保证定购粮用于居民口粮供应，严禁擅自加价倒卖。供应城镇居民的标准米、面以及政府管理的其它基本口粮的销售价格，要继续保持稳定，不能提价。对稳定粮食销价而发生的价差和亏损，由各地从粮食风险基金中给予
弥补；基金不足的，地方财政要增拨补贴。要完善粮食供应办法，加强粮食销售管理，保证低收入居民真正享受到政府按优惠价格供应的口粮。各地要采取适当措施，控制粮食制品和以粮食为原料的轻工产品价格。
（四）努力保持副食品价格的稳定。各级政府要继续下大力量加强“菜篮子”工程建设，保证蔬菜种植面积，搞好市场供应。要鼓励农民直接进城卖菜，减少蔬菜经营环节，整顿蔬菜经营中的各种收费，推广深圳等地对蔬菜价格实行适度灵活差率管理的经验，以利于稳定蔬菜价格。当
前要特别重视抓好生猪、禽蛋的生产、供应和稳定价格的工作，各地要认真贯彻《国务院办公厅关于动用国家专储玉米平抑饲料价格稳定生猪生产的通知》要求，使这批玉米真正起到平抑饲料价格的作用。要按照猪粮合理比价，制定生猪收购保护价，并保证商业企业收购生猪的资金需要，
支持商业部门多收购和多储备，把保护价落到实处。要加强肉菜市场建设，扩大市场吞吐量，并充分运用国有商业在增加市场供应、平抑市场物价方面的主导作用。要充分运用副食品价格调节基金，稳定生产、平抑物价。尚未建立副食品价格调节基金的城市，要抓紧建立，力争到今年年底
，60万人口以上的大城市都能建立起副食品价格调节基金。
（五）努力增加化肥生产，切实稳定化肥价格。化肥企业要继续开足马力生产，努力增加市场供给。化肥生产所需的原料、电力，各地区和有关部门要千方百计保证供应。化肥生产、经营企业要严格执行规定的出厂价格和销售价格，不得擅自提价。要继续整顿化肥流通渠道，严禁非法
经营和转手倒卖。目前已有13个省（区、市）实行计划内化肥销售与定购粮、棉挂钩的做法，对稳定化肥价格、保证化肥供应发挥了重要作用，各地要积极推广。
（六）针对薄弱环节，加强农村价格管理。农村物价涨幅居高不下，不但农民反映强烈，影响农业生产和农村稳定，而且对实现全国物价调控目标带来不利影响。各地要切实稳定县（市）物价管理机构，并把加强县（市）物价工作的重点放在农村市场管理上，支农、兴农、保护农民利
益。除加强对化肥价格管理外，各地还要采取措施，切实稳定农用薄膜和农药价格。要加强粮、棉收购环节价格管理，保证国家定购价格的执行，制止农产品收购中压级压价和抬价抢购，搞好地区价格衔接，防止地区封锁。要加强乡镇和农村集贸市场管理，搞好粮食、副食品、物资和建材
的供销工作，保持价格的基本稳定。要继续治理乱收费，严禁向农民非法摊派。
（七）整顿流通秩序，加强价格监管。要继续加强对人民基本生活必需品和服务价格的监审，进一步完善落实提价申报、备案和差率控制等各项监审措施。要以人民生活必需品为重点，抓好市场物价检查工作，要坚决制止粮、油、肉、蛋、菜等人民生活必需品经营中以次充好、短量亏
重、欺诈宰客、掺杂使假等违法行为。对各种暴利、欺诈行为要抓住典型，从严惩处，公开曝光，维护广大消费者的合法权益。
以上意见如无不当，建议国务院批转各地区、各部门贯彻执行。
1995年7月10日
