福州市人民政府关于印发《福州市城镇房地产综合开发公司管理试行办法》的通知
福建省福州市政府
福州市人民政府关于印发《福州市城镇房地产综合开发公司管理试行办法》的通知
福州市政府
（1988年10月21日） 榕政综〔1988〕209号
通知
各县、区人民政府，市直各委、办、局（公司），在榕省、市、区房地产开发公司及其隶属主管部门：
现将《福州市城镇房地产综合开发公司管理试行办法》印发给你们，望照此执行。执行中的情况，请迳向市建委反映。
附：《福州市城镇房地产综合开发公司管理试行办法》
福州市城镇房地产综合开发公司管理试行办法
第一条 为了加强对福州市（含所属八县，下同）城镇房地产综合开发公司（以下简称开发公司）的管理，促进城镇房地产综合开发和商品房经营事业的健康发展，根据省人民政府闽政（1986）87号《批转省建委等六个部门关于“福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定”
的通知》精神，结合福州市实际情况，特制定本管理试行办法。
第二条 福州市城乡建设委员会（以下简称市建委）为福州市从事房地产综合开发行业的归口管理单位。凡在福州市从事房地产综合开发的公司（包括部属、省属以及各部门设在福州市的开发公司，下同）都纳入此管理范围。
第三条 凡在福州市从事城镇房地产综合开发的单位（包括兼营企业），都应按照省建委闽建房（1986）015号《关于城市房地产综合开发公司资质审查具体规定》，向市建委申请登记，经审查批准发给资质等级证书，办理工商执照后，方可开业。
开发公司因企业名称、隶属关系、经营等级、经济性质等改变，或因公司分解、合并、转业、关闭等，须报经原隶属主管单位核准，应在三十天内向市建委和工商行政管理部门办理异动登记手续。
第四条 在福州市城市规划区范围内进行房地产开发的单位，必须具备下列基本条件：
1．有经隶属主管部门批准成立的经营管理机构和管理章程，经济上能够独立经营，自负盈亏并依法承担经济责任。
2．有隶属主管部门任命的专职经理，并配备有同公司级别相适应的专职技术、财务、经营管理人员（不包括其附属施工企业的专业、技术人员）。有与经营规模、经济责任相适应的自有流动资金（不含银行贷款）。
3．福州市各个等级开发公司的应有开发能力，技术含量和自有流动资金拥有量作如下规定：
（1）一级开发公司具有年开发建成房屋建筑面积十万平方米以上能力；不少于四名土建工程师，二名会计师（或一名会计师、二名助理会计师）；自有流动资金不能少于一千万元。
（2）二级开发公司具有年开发建成房屋建筑面积五万至十万平方米能力；要有二名土建工程师，二名助理会计师；自有流动资金不能少于五百万元。
（3）三级开发公司具有年开发建成房屋建筑面积五万平方米以内能力；至少要有一名土建工程师，一名土建助理工程师，和二名从事会计工作五年以上的会计人员；自有流动资金不能少于二百万元。
（4）在福州市有固定的办公地点。
（5）福州市所属八个县，在县辖区内经营的开发公司评定资质等级的标准，其开发能力，技术含量，和自有流动资金拥有量，仍按省人民政府闽政（1986）87号规定执行。
第五条 外来的开发公司，须持本企业所在地主管部门审查批准同意跨省、跨地区开发经营的证明书，并持有相应的资金、资质证书、工商执照向市建委申请登记，办妥有关手续发给证书后，方可在福州市从事房地产综合开发和商品房经营。
第六条 建筑施工企业与房地产开发是两个彼此渗透、紧密关联的行业，可以协调，同步进行。本市有条件的二级以上的建筑工程公司可以兼营或与开发公司联营进行房地产开发，但必须按第三条规定办理批准手续。
第七条 开发公司只能承担与本公司资质相应的开发任务，不得越级承揽任务。
第八条 商品房屋是指开发公司综合开发建成后出售的住宅、非住宅用房，以及其他建筑物。凡是自建或委托施工单位建设或参加统建又属自用的住宅及其他建筑物，不属于商品房范围。
第九条 城市的土地开发，商品房的建设，应实行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”。由规划部门负责编制小区超前规划，报市政府审批后实施，并实行有偿使用。
开发公司所需建设用地，根据土地统一管理的原则，视同国家建设用地。开发公司根据市建委下达的立项文件，分期向市土地管理局申请办理征地手续。
第十条 在城市旧城进行房地产综合开发，应严格控制“见缝插针”和零星建设，要按城市规划分期实行成片、成线综合开发。
经综合开发后的土地（指开发投资量占总投资25％以上）可以有偿转让土地使用权，但应向市土地管理局办理变更土地使用权转移登记手续，并缴纳土地增值部分的不超过50％的增值费。
第十一条 商品房屋建设的计划，实行指标控制。由市计委、建委、土地管理局根据开发的规划和每年用地指标与销售情况综合平衡。各开发公司根据市场需求和本单位资金、材料落实情况，编制年度计划报市建委。市建委负责在省、市计委下达福州市商品房年度建设计划指标和市土
地管理局下达用地指标范围内，具体安排各开发公司的年度建设计划。
八县的商品房计划，由市计委、建委联合切块下达。
第十二条 开发公司在综合开发城市房地产时，应按照建设程序办事，遵循先规划、设计，后施工，先地下、后地上的原则，统筹安排住宅小区内的供、排水、供电、道路、绿化、通讯和环境公共卫生、文化设施、幼托、居委会等配套设施建设、并要与居住用房同步建设，同时交付使
用。
第十三条 开发公司的商品房建设竣工后，须向市土地管理局和市房产管理局提供房屋座落、建筑平面图和有关验收文件。出售时，须向购房者提供建筑平面图、土地使用比例证明，便于购房者向市土地管理局和市房产管理局领取土地使用权和房屋所有权证。
第十四条 凡全民、集体所有制单位购买商品房，只要资金来源正当，即可售给；个人购买商品房，凭有关证件，亦可售给。
第十五条 商品房屋的价格，根据省建委、物委、建行、闽建房（87）006号《关于颁发〈福建省商品房价格管理暂行规定〉的通知》精神结合福州市具体情况制订。商品房价格标准，另行制订。
福州地区商品房价格，按特别繁华区、繁华区、一般地区、边缘区、近郊区五个等级收取地段差价，新建住宅先按房屋售价为基数30％、20％、10％、5％、2％计收，办公商业用房按60％、40％、20％、10％、5％计收，其它行业用房另行规定。各县可根据实际情况
另行规定。
第十六条 商品房的综合售价，应包括地段差价和小区配套费。地段差价系代收费用，应上缴市财政统筹安排使用。小区配套费系属建设专项资金，开发公司应专户储存，专项使用，按年结算。
开发公司收取小区配套费后，不进行小区配套同步建设的，要负经济责任。由于地段差异，经规划部门允许少建配套项目，其所节余的小区配套设施费，应上缴市建委统筹安排使用。
第十七条 对不参加统建和综合开发以及自有土地的建设项目，建设单位要按第十五条规定向国家缴纳地段差价和小区配套费用。地段差价由市土地管理局代收，小区配套费由市建委代收。上述两项费用（标准另定）专项用于城市建设。代收单位可提取代收额2％，作为代收劳务费。
第十八条 开发公司的财务管理，按省财政厅、建行（85）闽财工字第265号、（85）建闽经第083号文件《关于转发（国营城市建设综合开发公司财务管理暂行规定）的通知》，以及省建行（87）建闽经字第005号转发的《若干问题补充规定》的通知执行。
第十九条 凡在福州市从事专营或兼营房地产综合开发的全民和集体所有制的公司或单位，都必须按省建委、建行（87）建闽经字第52号文件《关于城市房地产综合开发公司上级管理费上交办法、开支范围的暂行规定》上交上级管理费。
上级管理费从开发公司经营管理费3％中提取1／6，（即在经营管理费总额中提取16．67％），其中分二级管理和三级管理分别上缴。
设在福州市的省、市、区属房地产开发公司，均按三级管理（3∶4∶3比例）标准分别上缴。即：在上级管理费总额中，上缴省30％，市40％，隶属主管部门30％。
设在八县的县属开发公司，按三级管理（1∶3∶6比例）标准分别上缴。即：在上级管理费总额中，上缴省10％、市30％、县60％。
第二十条 本管理办法的解释权属福州市城乡建设委员会。
第二十一条 本管理办法自公布之日起试行。
1988年10月21日
菏泽市经济适用住房管理办法
山东省菏泽市人民政府
菏泽市经济适用住房管理办法
政府令[2005] 第5号
《菏泽市经济适用住房管理办法》已经市政府第十九次常务会议研究通过,现发布实施。
市长:
二○○五年六月十六日
菏泽市经济适用住房管理办法
第一章 总则第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,保护当事人合法权益,根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)和《山东省城市经济适用住房建设管理办法》(鲁政发〔2000〕38号),结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法。
第四条 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下,因地制宜,分别决策”的原则,由市、县区人民政府根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,并负责组织实施。
第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第六条 市、县区人民政府房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内经济适用住房的实施和建设管理工作。
发改、国土、规划、建设、物价、监察、审计、银行等部门应按照各自职责,协助做好经济适用住房的有关管理工作。
第七条 市、县区人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本地经济适用住房发展规划。
房管部门应会同发改、规划、国土部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。
第八条 市、县区发改委应会同房管、规划、国土部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。
第二章 优惠政策
第九条 经济适用住房建设用地,要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。
第十条 经济适用住房在建设和经营中,享受以下优惠政策:(一)免收城市建设基础设施配套补助费、房屋拆迁管理费、定额测定费、城市综合开发管理费、征用土地管理费、公路附加费、土地权属变更费、能源开发基金、新型墙体材料专项基金等费用;(二)减半收取建筑勘察设计费、建筑工程质量监督费、水文地质勘探费、房产交易费、建筑工程施工图设计审查费、房屋估价费、工程预决算审查费、建筑垃圾处理费、各种测绘费等费用;(三)其他行政性收费项目一律减半征收。
第十一条 经济适用住房实行《企业交费登记卡》制度。收费单位向经济适用住房建设单位收费,必须出示《收费许可证》、《收费员证》,在《企业交费登记卡》上如实记载收费情况。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。对不合理收费,建设单位有权拒交,并可向政府有关部门举报。
第十二条 经济适用住房项目小区内的非经营性公用配套建设资金,由房管部门作出经济测算,按照省政府《山东省城市经济适用住房建设管理办法》(鲁政发〔2000〕38号)的规定,从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决50%,另外50%摊入房价;小区外基础设施建设费用,由政府负担。
第十三条 经济适用住房项目小区内的经营性设施,实行谁经营谁投资,不准列入售房价格。配套基础设施要与小区住房同步建设,同步交付使用。
第十四条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮。
经济适用住房建设单位可以在建项目抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第十五条 用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。
第三章 开发建设
第十六条 经济适用住房采取项目小区的方式,由市、县区人民政府集中财力、人力、物力,按照统一规划、统一征地、统一拆迁、统一施工、统一管理的办法进行建设。坚持综合开发,严格限制零星、分散建设。
第十七条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。
第十八条 经济适用住房建设要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县区人民政府可根据当地居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。
第十九条 经济适用住房建设的主要资金来源:(一)公有住房的出售收入和租金收入等房改资金;(二)由财政划转的住房建设专项基金;(三)国家和省发放的经济适用住房建设专项贷款及承担房改信贷业务银行提供的配套资金;(四)商品房开发建设单位按规定上交的资金;(五)购房申请户上交的预付款;(六)经济适用住房建设单位以在建项目抵押向商业银行申请的住房开发贷款;(七)引进的外资及其他可用于经济适用住房建设的资金。
第二十条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第二十一条 经济适用住房的规划、设计、施工、建设监理、材料供应、物业管理,均要实行公开招标投标,并按规定签定招标投标合同。
承担经济适用住房规划、设计、施工的单位,应将其名称、工程内容、工期、质量保证措施向社会公布,接受房管部门和社会公众监督。经济适用住房建设要严格执行国家施工标准。工程项目严禁转包。
第二十二条 市、县区发改、房管部门要严格执行经济适用住房建设程序,认真做好项目的规划设计和施工管理工作,确保建设质量。经济适用住房项目小区建筑规模在10万平方米以上的,其规划设计方案和可行性研究报告必须报省主管部门组织专家评审优化,不足10万平方米的由市组织评审优化。
第二十三条 经济适用住房项目小区的规划设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》,不符合规范要求的不得开工建设。小区的规划设计以多层建筑为主,并合理确定建筑密度。
小区的环境绿化面积不得少于小区占地总面积的35%。
第二十四条 经济适用住房建设,要按照《住宅工程初装饰竣工验收办法》等有关规定,进行住房初装修或菜单式装修。
第二十五条 经济适用住房建设要树立精品意识、创新意识和质量意识,经济、适用、安全、方便、美观、整洁,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。经济适用住房建设,要实行工程质量行政领导人责任制、项目法人制、建设单位工程质量领导人责任制、工程质量终身制。
第二十六条 经济适用住房竣工后,建设单位应向房管部门提出综合验收申请,房管部门会同建设等行政主管部门按开发建设合同规定的内容和建设部《住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收,合格后方可交付使用。
经济适用住房建筑合格率要达到100%,优良率达到40%以上,使用年限不低于50年。
第四章 价格的确定和公示第二十七条 经济适用住房建设以保本微利为原则,销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成:(一)开发成本1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;2.工程勘察、规划设计和前期施工通水、通电、通气及平整场地等费用;3.列入施工预(决)算项目的建筑、设备安装工程费;4.小区内基础设施建设费(含非经营性公用配套设施)的50%;
5.按1至4项费用之和2%以下比例计收的管理费;
6.建设单位为住房建设承担的银行贷款利息;
7.按照国家、省和本办法规定计收的行政事业性收费。
(二)税金
依照国家规定的税目和税率计算。
(三)利润
按照本条(一)1至4项费用之和3%以下的比例计算。
第二十八条 下列费用不得计入经济适用住房价格:
(一)小区内经营性设施的建设费用;
(二)建设单位办公用房、经营用房的建筑、安装费用;(三)与住房建设无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(五)已按规定减免及其他不应当计入住房价格的费用。
第二十九条 经济适用住房的销售价格,由价格主管部门会同房管部门按照本办法进行核算,经市、县区人民政府批准后,向社会公布。
凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格条件或已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的,建设单位应当在销售前核算住房成本,并提出书面定价申请,报房管部门和价格主管部门核定,经市、县区人民政府批准后,向社会公布。
第三十条 经济适用住房销售价格经市、县区人民政府批准后,房管部门可以按照建设部《城市商品房预售管理办法》,核发预售许可证。
第五章 销售及售后管理
第三十一条 符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房:(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军人)或市、县区人民政府确定的供应对象;(二)无房或现住房面积低于市、县区人民政府规定标准的住房困难家庭;(三)家庭收入符合市、县区人民政府划定的收入线标准(每年由房管部门会同相关部门拟制中低收入线标准,报政府批准后公布);(四)市、县区人民政府规定的其他条件。
第三十二条 购房户申请购买经济适用住房时,应提交下列证件:(一)家庭成员工作单位出具的收入证明。无工作单位的由户口所在地街道办事处出具收入证明。个体工商户应出具营业执照、税务登记证、税单等;(二)现居住地的房屋所有权证或房屋承租证件,无房户由所在单位或户口所在地街道办事处出具证明;(三)家庭成员的身份证明(户口本、身份证);(四)委托代理人办理购房手续的,需提交授权委托书和委托人、代理人的身份证件;(五)其他相关证明或证件。
第三十三条 购买经济适用住房按下列程序办理:(一)申请人持应提交的证件、证明到当地房管部门提出申请,并填写《购买经济适用住房申请表》;(二)对符合购房条件的进行公示,公示后出现投诉的由房管部门会同有关部门调查核实。对公示无异议或异议不成立的申请家庭进行统一编号和登记,根据建设进度和可供房数量,优先保证生活困难无房户家庭购买。对同等条件下的申请家庭,采取摇号或抽签的方式确定购房人及楼号、单元号和房屋号,并发给《经济适用房准购证》。对取得购房资格后放弃购买的,视为放弃权益,以后不得再次申请;(三)申请人持《经济适用住房准购证》与开发建设单位签订购房合同,只限购买一套经济适用住房。
第三十四条 经济适用住房销售单位要在销售场所显要位置和新闻媒体上,将销售价格、价格构成因素、政府优惠政策及批准文件向社会公示;在购房户交纳购房款后,向购房户交付《经济适用住房价格构成清单》。
第三十五条 购房户付清购房款后,应依法办理产权登记,并将经济适用住房和划拨土地等内容在房屋所有权证中载明。
第三十六条 购买经济适用住房并取得房屋所有权证和土地使用证5年后,方可上市出售;出售时,应经住房所在地房管部门登记备案,并按规定交纳土地出让金等有关税费;购房户出售经济适用住房后,不得再申请购买经济适用住房。
购买经济适用住房的家庭在未向政府补缴收益前,不得用于出租经营。
第三十七条 经济适用住房建设单位应与购房户签订《经济适用住房买卖合同》,同时向购房户发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,对住宅结构及使用功能作认真说明,并按规定对住宅的面积、各部位的质量、保修期等作出承诺。
第三十八条 保修期内,由经济适用住房建设单位负责维修。因质量问题致使使用功能受到影响,给购房户造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。房屋交付使用后,购房户认为主体结构质量不合格,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房户有权退房;给购房户造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。
第三十九条 经济适用住房实行社会化、专业化的物业管理,严格执行国务院《物业管理条例》,按照小区物业管理合同确定服务项目和收费标准。建设单位在出售经济适用住房时,要按购房款项3%的比例向购房人代收共用部位、共用设施设备维修资金,维修资金归小区房屋所有权人集体所有,专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。
第六章 监督管理
第四十条 对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的,由国土部门按有关规定依法进行处罚。擅自提高经济适用住房销售价格,不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房价格的,由价格主管部门依法进行处罚。擅自向不符合购买经济适用住房条件的家庭出售经济适用住房的,由房管部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差额,并对建设单位的不良行为依法进行处罚。
第四十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的,由房管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由房管部门提请有关部门追究单位主要负责人的责任。
第四十二条 房管部门工作人员在对购买经济适用住房申请人的资格审查和监督管理中,玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究其行政责任,构成犯罪的依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第四十三条 本办法自发布之日起施行。《菏泽地区行政公署关于印发〈菏泽地区经济适用住房(安居工程)建设管理暂行办法〉的通知》(菏行发〔1998〕64号)同时废止。
