建筑装饰装修管理规定
建设部
建筑装饰装修管理规定
1995年8月7日，建设部
第一章 总则
第一条 为了加强对建筑装饰装修的管理，促进建筑装饰装修业的发展，保障建筑装饰装修活动当事人的合法权益，确保公共安全，制订本规定。
第二条 凡新建、扩建、改建工程和对原有房屋等建筑物、构筑物进行装饰装修的，均适用本规定。具有文物保护价值的建筑、古建筑的装饰装修，依照有关规定执行。
本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。
本规定所称原有房屋，是指已取得房屋所有权证书并已投入使用的各类房屋。
第三条 房屋所有权人、使用人、建筑装饰装修设计单位、施工单位、质量安全监督单位、建设监理单位、房屋安全鉴定单位等，均应当遵守本规定。
第四条 建筑装饰装修应当做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准。
第五条 国务院建设行政主管部门归口管理全国的建筑装饰装修工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的建筑装饰装修工作。
第二章 建筑装饰装修工程的报建与许可
第六条 新建建设项目的装饰装修工程与主体建筑共同发包的，执行建设部《工程建设报建管理办法》。独立发包的大中型建设项目的装饰装修工程，工艺要求高、工程量大的装饰装修工程，可参照执行建设部《工程建设报建管理办法》。
第七条 原有房屋的使用人装饰装修房屋，应征得房屋所有权人同意，并签订协议。协议中应明确装饰装修后的修缮、拆迁和补偿等内容。
第八条 原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：
（一）房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。
房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准。
（二）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。
第九条 建设单位按照工程建设质量安全监督管理的有关规定，到工程所在地的质量安全监督部门办理建筑装饰装修工程质量安全监督手续。
第十条 对于未办理报建和质量安全监督手续的装饰装修工程，有关主管部门不得为建设单位办理招标投标手续和发放施工许可证。设计、施工单位不得承接该装饰装修工程的设计和施工。
第三章 建筑装饰装修工程的发包与承包
第十一条 凡从事建筑装饰装修的企业，必须经建设行政主管部门进行资质审查，并取得资质证书后，方可在资质证书规定的范围内承包工程。
建设单位不得将建筑装饰装修工程发包给无资质证书或不具备相应资质条件的企业。
第十二条 建筑装饰装修工程与主体建筑工程共同发包时，由具备相应资质条件的建筑施工企业承包。独立发包的大中型建设项目的装饰装修或工艺要求高、工程量大的装饰装修工程，由具备相应资质条件的建筑装饰装修企业承包。
第十三条 下列大中型装饰装修工程应当采取公开招标或邀请招标的方式发包：
（一）政府投资的工程；
（二）行政、事业单位投资的工程；
（三）国有企业投资的工程；
（四）国有企业控股的企业投资的工程；
前款规定范围内不宜公开招标或邀请招标的军事设施工程、保密设施工程、特殊专业等工程，可以采取议标或直接发包。
前两款规定以外的其他装饰装修工程的发包方式，由建设单位或房屋所有权人、房屋使用人自行确定。
第十四条 从事建筑装饰装修工程的发包、承包双方，应当按照统一的建筑装饰装修工程施工合同示范文本签订合同。
第十五条 发包方不得损害承包方的利益，强迫承包方购入合同约定之外的装饰装修材料和设备。
第四章 建筑装饰装修工程的质量与安全
第十六条 建设单位及设计、施工单位必须按照基本建设管理程序办事，严格执行建筑装饰装修的质量检验评定标准、施工安全技术规范及验收规范等有关标准和规定。
第十七条 建筑装饰装修设计、施工单位必须按照有关规定承接装饰装修设计和施工任务。
建筑装饰装修企业必须按照图纸施工，不得擅自改变设计图纸。
第十八条 原有房屋装饰装修需要拆改结构时，装饰装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全。
对严重损坏和有险情的房屋，应当先修缮加固，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。
整栋危险房屋不得装饰装修。
第十九条 建筑装饰装修设计、施工和材料使用，必须严格遵守建筑装饰装修防火规范。完成装饰装修施工图纸设计后，建设单位必须持《施工许可证》和施工设计图纸，报公安消防部门进行消防安全核准。
第二十条 建筑装饰装修企业必须采取措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害，保护人们的正常生活、工作和人身安全。
第二十一条 质量安全监督机构应当按照有关标准，对建筑装饰装修工程进行质量和安全监督。
建筑装饰装修工程竣工后，必须经质量监督机构认证合格，否则不予验收。
第二十二条 实行初装饰的住宅工程，要严格按照建设部颁发的《住宅工程初装饰竣工验收办法》验收评定。
第二十三条 建筑装饰装修工程发生重大事故的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门会同有关部门调查处理。
第五章 法律责任
第二十四条 建筑装饰装修工程发包方违反本规定有关条款，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门或其授权的部门给予警告、通报批评、限期改正、责令停止施工的处罚，并可处以装饰装修工程造价3％以下的罚款；因责令停止施工而造成的经济损失，由发包方承担。
（一）未按照规定进行报建的；
（二）该招标的工程未按照规定进行招标的；
（三）未按照规定办理质量监督手续的；
（四）发包给无资质证书的或承包任务与资质证书等级不符的企业的；
（五）使用未验收工程的。
第二十五条 建筑装饰装修工程承包方违反本规定有关条款，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门给予警告、通报批评、停止施工、停业整顿、降低资质、吊销资质证书、没收非法所得的处罚，并可处以装饰装修工程造价3％以下的罚款：
（一）未取得建筑装饰装修资质证书而进行建筑装饰装修设计、施工的；
（二）擅自超越资质证书许可范围承包工程的；
（三）未按设计方案进行施工的；
（四）拒绝接受质量安全监督机构监督检查、验收的；
（五）将不合格的材料、设备用于建筑装饰装修工程的；
（六）破坏环境、危及人身安全的；
（七）出卖、转让、出借、涂改、复制、伪造资质证书的。
第二十六条 对未按规定申请批准、未进行房屋安全性能鉴定、擅自拆改房屋结构或明显加大荷载，对原有房屋进行装饰装修的，由房地产行政主管部门或有关部门责令修复或赔偿，并给予行政处罚。
第二十七条 房屋安全鉴定单位工作人员不如实对装饰装修方案的使用安全性能出具结论的，由其所在单位或行政主管部门给予行政处分。
第二十八条 房屋所有权人或使用人因装饰装修损坏毗连房屋的，应负责修复或赔偿。
第二十九条 因装饰装修原有房屋发生纠纷的，当事人可以向房屋所在地的房地产行政主管部门申请调解或者向人民法院起诉。
第三十条 有本规定第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条所列行为，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十一条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十二条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，可依据本规定制定实施细则。
第三十三条 本规定自1995年9月1日起实施。
关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考
辽宁法大律师事务所 陈敏
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
