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开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 06:20:51  浏览:8907   来源:法律资料网
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

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关于组织开展不正当交易行为自查自纠工作“回头看”的通知

国家体育总局


关于组织开展不正当交易行为自查自纠工作“回头看”的通知

体纪字〔2007〕29号


各厅、司、局,各直属单位:
  开展治理商业贿赂专项工作以来,机关各部门、各直属单位按照中央的统一部署和总局的要求,开展了对不正当交易行为自查自纠工作。今年五月,总局下发了《关于对不正当交易行为自查自纠工作进行检查评估的通知》(体纪字〔2007〕11号),要求各单位认真做好检查评估工作。为巩固和扩大自查自纠工作成果,中央治理商业贿赂领导小组办公室于近日下发《关于组织开展不正当交易行为自查自纠工作“回头看”的通知》(中治贿办发〔2007〕1号),要求紧紧围绕自查自纠的重点环节和主要目标,看一看广大干部是否普遍受到了教育,错误观念和不正当交易行为是否得到了纠正,依法合规经营的意识是否有所增强;看一看是否找准了监管工作中的薄弱环节和漏洞,有没有采取有效措施加强和改进监管工作;看一看对发现的商业贿赂案件线索是否及时移交,涉案人员有没有受到恰当处理;看一看是否针对体制机制和制度存在的弊端,提出了改革完善的意见。要对存在的问题严格进行整改,认真梳理前一段整改情况,对虽已整改,但效果不够好的问题,要强化整改措施,进一步抓好落实。各部门、各单位要紧密结合实际,认真组织开展一次“回头看”,并按照要求填报自查自纠工作“回头看”情况汇总表(表格附后),并于12月10日前报送国家体育总局治理商业贿赂领导小组办公室(驻总局纪检组监察局),不需上报其他文字材料。总局治理商业贿赂领导小组要对开展“回头看”情况进行监督检查,并将有关情况进行汇总通报。

   附件:国家体育总局不正当交易行为自查自纠工作“回头看”情况汇总表



国家体育总局
二〇〇七年十一月二十一日
附件:
国家体育总局组织开展不正当交易行为
自查自纠工作“回头看”情况汇总表

单位(盖章): 领导签字: 日期:2007年 月 日
序号 对照内容 有关说明及填报情况
1 机关各职能部门在分管业务工作范围内容易发生不正当交易行为的重点领域和环节有哪些,存在哪些突出问题 重点领域和环节:存在的突出问题:
2 各单位容易发生不正当交易行为的重点领域和环节、部门及岗位有哪些,存在哪些突出问题。 重点领域和环节:部门及岗位:存在的突出问题:
3 针对薄弱环节和漏洞,制定了哪些规章制度,采取了哪些纠正和防范措施。
4 对于体制机制和制度方面存在的弊端,有哪些改革的意见和建议。
5 收到商业贿赂信访举报及办理情况。 收到商业贿赂信访举报( )件。办理情况:
6 自查自纠中收缴不当所得数额 单位:元
7 通过自查自纠,收到哪些好的效果,工作中有哪些好的做法和经验。
其他情况:
说明:1、填写制度、措施、意见、建议和经验、做法等情况简明扼要。制定的制度和办法可只写标题。
2、此表电子版可从总局信息网机关在线监察局通知通报栏目中下载。
3、请于12月10日将此表报送纪检组监察局。
4、联系方式:传真:87182389 67116811; 邮箱:jcj@sport.gov.cn

关于进一步做好电力稽查工作的意见

国家电力监管委员会


关于进一步做好电力稽查工作的意见

电监稽查〔2009〕 9号


  根据会党组制定的《国家电力监管委员会深入学习实践科学发展观活动整改落实方案》的要求,为加大电力稽查工作力度,认真处理电力投诉举报,依法查处电力违法违规行为,维护电力市场秩序,现就进一步做好电力稽查工作提出以下意见:

  一、提高认识,加强对稽查工作的组织领导

  统一思想,深化认识。认真开展电力稽查工作,不断加大电力稽查工作力度,是贯彻落实科学发展观,依法履行行政执法职能,维护电力市场秩序,保护市场主体合法权益的必然要求。各单位要进一步统一思想,不断深化对稽查工作重要性的认识,要有所作为、敢于碰硬,为推动电力监管工作的深入开展发挥应有的作用。

  明确责任,加强领导。要认真贯彻落实电监会深入学习实践科学发展观活动整改落实方案要求,切实加强对稽查工作的组织领导,把稽查作为监管工作的重点内容,认真制定稽查工作的目标,将工作任务逐级分解,落实到相关责任人。

  二、完善制度,依法规范地开展稽查工作

  健全制度,规范执法。稽查工作部门要在工作中进一步完善投诉举报处理、争议纠纷解决和违法违规查处的各项制度,牢固树立依法稽查的理念,严格按照法律法规赋予的职权和手段开展稽查工作,做到开展工作有法可依、工作程序依法规范,处理结果依据充分。

  理顺机制,形成合力。各业务监管部门与稽查部门之间要进一步加强协作和配合,理顺内部工作机制。各业务监管部门在日常监督检查中,或在办理投诉举报事项的过程中,发现涉嫌违法违规行为且符合立案条件的,要按照《电力监管机构行政处罚程序规定》和《关于明确处理电力举报投诉事项工作流程的通知》等有关规定执行。

  三、突出重点,加大对违法违规行为的查处力度

  加大力度,查办案件。进一步加大行政处罚工作力度,在对电力违法违规案件的查处方面有所突破。各派出机构要不断拓宽案件来源渠道,对发现的违法违规行为,应当依法作出行政处罚决定。要集中力量查办一批情节严重、影响恶劣、造成重大损失的违法违规案件,着力解决政府高度重视、行业反映强烈、社会普遍关心的突出问题。

  四、促进和谐,积极处理电力争议纠纷

  高效便民,积极调解。充分发挥争议调解友好简便、迅捷高效、经济安全的特点和优势,积极开展电力争议调解,努力通过调解手段解决争议,化解各种矛盾纠纷。调解达成协议的,要积极督促当事人落实协议;调解不能达成协议的,应当及时告知当事人救济的权利和渠道。加强对电力争议调解人员的培训和管理,不断提高调解人员的工作水平。

  主动协调,公正裁决。进一步发挥电力监管机构专业性和独立性的优势,按照合理、合法、公正、高效的原则,努力对电力并网互联争议进行协调和裁决,促进电网公平、无歧视开放,保证电力交易正常进行,保障电力系统安全稳定运行,引导厂网关系的和谐发展。

  五、完善12398系统,认真处理投诉举报

  加强管理,畅通渠道。加强12398热线系统的维护和管理,及时解决系统运行存在的问题,保证12398热线系统稳定运行。进一步加强对热线接听人员的管理,确保12398热线随时有人接听,在国家重要活动和节假日期间,要安排好人员值班,积极消除不稳定因素。统一辖区内12398热线电话公示宣传模板,督促供电企业在供电营业场所的显著位置进行公示。适时开展12398热线覆盖面普查,充分发挥12398热线在监管机构与监管对象及社会用户之间沟通的桥梁作用。

  完善机制,定期公布。及时办理投诉举报事项,切实保障投诉人、举报人的权利,不得以任何理由或者借口限制公民、法人或者其他组织的投诉举报,不得将举报材料及有关情况透露或转送给被举报人。完善案件跟踪督办、回访工作机制,提高投诉举报案件办结率和满意率。发挥报纸、网站等媒体作用,加大曝光力度,定期公布投诉举报受理和办理情况,接受社会监督。

  六、积极配合,推动对电力行业的联合行政执法

  加强协作,发挥专长。继续配合环保部门开展整治违法排污保障群众健康环保专项行动、电力企业环境监督员制度试点等项工作,加强对电力行业污染物排放的监督检查;配合公安部门做好打击盗窃破坏电力电信广播电视设施犯罪专项斗争等工作,确保电力设施安全稳定运行;配合质监部门进行建材市场的专项整治工作,督促电力企业严格执行政府部门下达的停、限电措施;配合其他政府有关部门的联合行政执法。

  七、创新手段,建立高效的工作机制

  统一协调,集中办案。坚持电监会稽查局与派出机构稽查部门之间“属地管辖、大案集中、统调统配”的分工原则,继续发挥稽查局对派出机构案件查处工作的指导、协调和监督作用。根据工作需要,稽查局可以统一调配派出机构的稽查人员,集中稽查工作力量,对重点难点案件进行查处。积极创新工作方式,探索案件挂牌督办和联合调查、交叉办案等有效方式。

  检查考核,激励促进。电监会定期对各派出机构稽查工作开展情况进行检查考核。建立行政执法案卷评查机制,各派出机构要对办理案件和有关监督检查记录、证据材料、执法文书等材料立卷归档,稽查局将会同有关部门适时进行评查,并对各单位相关工作开展情况进行通报。

  八、强练内功,不断提高行政执法能力和水平

  加大投入,保障有力。要加强稽查组织体系建设,确保有专门人员负责稽查工作,努力打造出一支业务精通、作风过硬的行政执法人员队伍。加大执法保障力度,抓好稽查队伍的基本设施建设和装备保障,为稽查人员提供必要的便利条件。加强培训和管理,不断提高稽查人员的素质。

  九、加强沟通,完善稽查工作信息报送和备案制度

  定期报送,及时备案。各派出机构要严格执行电力稽查工作信息台帐管理制度,指定专人负责台帐登记管理工作,定期以电子邮件报送稽查局。各派出机构作出的行政处罚、行政裁决案件和重大争议调解案件,要及时将案件处理情况报稽查局备案。各派出机构在工作中,如遇重大电力违法违规线索或争议事项,以及派出机构自身难以处理的案件,要及时向稽查局报告。